Qu'est-ce que l'assurance du syndicat de copropriété couvre dans mon condo?
Le syndicat assure tout l'immeuble, y compris votre unité telle que décrite dans l'unité de référence. Vous devez assurer vos biens, vos améliorations et votre responsabilité civile (au moins 1 M$, ou 2 M$ à partir de 13 unités), selon l'AMF et le C.c.Q. (art. 1073).
Source principale : Autorité des marchés financiers, Assurer son condo et son immeuble en copropriété · toutes les sources
En bref
- Le syndicat assure l'immeuble, les parties communes et chaque unité dans son état de référence (art. 1073 C.c.Q.).
- Vous assurez vos biens, vos améliorations (comptoir de granit, douche en céramique…) et votre responsabilité civile : minimum 1 M$ (moins de 13 unités) ou 2 M$ (13 unités et plus).
- La franchise du syndicat est payée par le fonds d'autoassurance ou répartie entre tous. On ne peut vous la réclamer seul que si vous êtes fautif (art. 1074.2).
- La garantie « répartition » de votre police couvre votre part d'une cotisation spéciale, seulement si vous êtes assuré pour le même risque.
Sur cette page
- Qu'est-ce que l'assurance du syndicat couvre?
- Qu'est-ce que l'unité de référence?
- Combien de responsabilité civile faut-il en condo?
- Qui paie la franchise du syndicat après un dégât d'eau?
- C'est quoi, le fonds d'autoassurance?
- La garantie « répartition » : faut-il la prendre?
- Que demander avant de magasiner votre assurance condo?
Un condo est couvert par deux polices : celle du syndicat et la vôtre. Les trous entre les deux sont la source de la plupart des mauvaises surprises après un dégât d'eau. Voici la ligne de partage, selon la loi et l'Autorité des marchés financiers (AMF).
Qu'est-ce que l'assurance du syndicat couvre?
L'immeuble au complet, y compris votre unité, sauf vos améliorations. L'article 1073 du Code civil du Québec dit que le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, parties privatives comprises. Il doit souscrire une assurance « couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire ».
| Assurance du syndicat | Votre assurance de copropriétaire |
|---|---|
| L'immeuble et la structure | Vos effets personnels et vos meubles |
| Les parties communes et les biens communs | Les améliorations apportées à votre unité |
| Votre unité standard (unité de référence) | Votre responsabilité civile (obligatoire) |
| La responsabilité civile du syndicat, des administrateurs et du gérant | La répartition (votre part d'une cotisation spéciale), si vous la prenez |
_Tableau tiré de l'AMF et d'Infoassurance (Bureau d'assurance du Canada)._
Les risques que la police du syndicat doit couvrir
Le règlement sur l'assurance des copropriétés (CCQ, r. 4.1, art. 4) prévoit que la police du syndicat couvre de plein droit : le vol, l'incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l'explosion, les fuites et débordements d'installations sanitaires et d'appareils raccordés aux conduites d'eau, la grève et l'émeute, l'impact d'un aéronef ou d'un véhicule, et le vandalisme. Un risque peut être exclu seulement si la police ou un avenant le dit expressément et en caractères apparents. Le refoulement d'égout et l'inondation ne sont pas dans cette liste : vérifiez ce que la police de votre syndicat prévoit.
Qu'est-ce que l'unité de référence?
C'est votre condo tel qu'il était à l'origine, avant les améliorations. Le syndicat doit tenir une description des parties privatives à la disposition des copropriétaires (art. 1070 C.c.Q.). Tout ce qui n'y figure pas est une amélioration que vous devez assurer, explique Infoassurance.
La loi ne dit pas ce que la description doit contenir. Le syndicat peut décrire les unités telles qu'elles étaient à la construction, ou telles qu'elles sont aujourd'hui. Demandez donc à lire la vôtre avant de choisir votre montant d'assurance.
Exemples concrets d'améliorations
- Des armoires de cuisine en bois choisies à l'achat au lieu des armoires en mélamine de l'entrepreneur (exemple de l'AMF).
- Une douche en céramique qui a remplacé la douche moulée d'origine, même si c'est l'ancien propriétaire qui l'a faite (AMF).
- Un comptoir de granit à la place d'un comptoir de mélamine : le syndicat paie la valeur de la mélamine, votre police paie la différence (Infoassurance).
Combien de responsabilité civile faut-il en condo?
Au moins 1 000 000 $ si l'immeuble a moins de 13 unités, et 2 000 000 $ s'il en a 13 ou plus. C'est le minimum fixé par l'article 1 du règlement CCQ, r. 4.1, en vertu de l'article 1064.1 du Code civil.
La déclaration de copropriété peut exiger d'autres protections. Si vous louez votre condo, l'AMF rappelle que vous devez quand même avoir une assurance de copropriétaire non occupant.
Qui paie la franchise du syndicat après un dégât d'eau?
Tous les copropriétaires, par le fonds d'autoassurance ou les charges communes. Depuis la réforme de 2018, l'article 1074.2 du Code civil interdit au syndicat de vous réclamer sa franchise seulement parce que les dommages viennent de votre unité. Une clause contraire dans la déclaration de copropriété est réputée non écrite, précise Infoassurance.
Le syndicat peut toutefois poursuivre un copropriétaire fautif, mais seulement pour sa franchise et pour les dommages non couverts par son assurance. C'est là que votre responsabilité civile entre en jeu.
L'exemple de l'AMF : l'aquarium d'Alix
L'aquarium d'Alix éclate et abîme le plancher (inclus dans l'unité de référence) du condo du dessous. La franchise du syndicat est de 1 000 $ et les réparations coûtent 3 500 $. Le syndicat choisit de ne pas réclamer à son assureur.
Il ne peut pas réclamer 3 500 $ à Alix, puisque son assureur aurait couvert ces dommages. Il peut lui réclamer 1 000 $, soit la franchise.
Si l'assureur d'Alix paie ces 1 000 $, le syndicat assume les 2 500 $ restants et peut les répartir entre tous par une cotisation spéciale.
C'est quoi, le fonds d'autoassurance?
Un fonds que chaque syndicat doit constituer pour payer ses franchises et certains dommages non indemnisés (art. 1071.1 C.c.Q.). La contribution minimale se calcule chaque année à partir de la plus haute franchise de la police du syndicat, sans compter celles de l'inondation et du tremblement de terre (CCQ, r. 4.1, art. 2).
| Capitalisation actuelle du fonds | Contribution minimale de l'année |
|---|---|
| 50 % de la plus haute franchise ou moins | La moitié de cette franchise |
| Plus de 50 %, mais moins que la franchise | La différence entre la franchise et le fonds |
| Égale ou supérieure à la franchise | Aucune |
Si la contribution porterait le fonds au-delà de 100 000 $, elle peut être réduite pour que le fonds atteigne au moins 100 000 $. Exemple de l'AMF : avec une franchise de 40 000 $ et un fonds de 30 000 $, il faut verser 10 000 $ dans l'année.
La garantie « répartition » : faut-il la prendre?
Elle couvre les cotisations spéciales que le syndicat peut vous demander après un sinistre, selon votre quote-part : pour payer sa franchise, des dommages qui dépassent son montant d'assurance ou un sinistre non couvert. Infoassurance l'appelle la « Garantie complémentaire – Répartition ».
Attention au piège : l'AMF précise que vous devez être assuré pour le sinistre à l'origine de la cotisation. Si l'immeuble subit un refoulement d'égout et que vous n'avez pas pris cet avenant, votre part ne sera pas couverte. Voir refoulement d'égout : avenant, plafond et franchise.
Que demander avant de magasiner votre assurance condo?
- Une copie de la police du syndicat : le syndicat doit la mettre à votre disposition (AMF). Notez ses franchises (dégât d'eau, refoulement, etc.).
- La description de votre partie privative (unité de référence), pour chiffrer vos améliorations.
- Le nombre d'unités de l'immeuble, pour connaître votre minimum de responsabilité civile.
- Les exigences d'assurance de la déclaration de copropriété.
- Ensuite, obtenez au moins trois soumissions, comme le recommande l'AMF, avec les mêmes montants et les mêmes avenants. Pour le choix de votre propre franchise, voir franchise de 500 $ ou de 1 000 $.
Bon à savoir pour les acheteurs
À la vente d'un condo, le syndicat doit remettre une attestation sur l'état de la copropriété au copropriétaire qui la demande, dans un délai de 15 jours. Elle contient de l'information sur l'immeuble, sa santé financière et les assurances, selon l'AMF. Le syndicat doit aussi faire évaluer la valeur de reconstruction de l'immeuble au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé (art. 1073 C.c.Q. et CCQ, r. 4.1, art. 3).
Si une réclamation tourne mal, voir réclamation d'assurance refusée : vos recours. L'AMF offre aussi de l'information et de la médiation pour l'assurance des copropriétés : 1 877 525-0337.
Ce site n'est pas un cabinet en assurance et ne donne pas de conseils personnalisés. Lisez votre contrat et consultez un représentant certifié par l'AMF.
Sources
- Autorité des marchés financiers, Assurer son condo et son immeuble en copropriété (consulté le 26 octobre 2026)
- LégisQuébec, Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises (CCQ, r. 4.1) (art. 1 à 4)
- Bureau d'assurance du Canada, Article 1073 du Code civil du Québec et Article 1074.2
- Infoassurance, L'assurance du copropriétaire et La description des parties privatives (consultés le 26 octobre 2026)
- Infoassurance, 8 choses à savoir pour un syndicat de copropriétaires et Remboursement d'un syndicat en condo : ce qui a changé
- Infoassurance, À propos des améliorations en copropriété