L'assurance habitation d'un plex couvre-t-elle les loyers perdus après un sinistre?
Souvent, oui, par la garantie « valeur locative » : elle paie les loyers perdus quand un logement loué est rendu inutilisable par un sinistre couvert, pour le temps raisonnable de remise en état, jusqu'au montant inscrit aux conditions particulières (formulaires de TD Assurance et de Desjardins).
Source principale : TD Assurance, Protection habitation : Propriétaire occupant (formulaire) · toutes les sources
En bref
- Dans un plex que vous habitez, la valeur locative paie les loyers perdus si un logement loué devient inutilisable après un sinistre couvert.
- Elle dure le temps raisonnable des réparations et ne dépasse pas le montant inscrit à votre police.
- Elle ne paie pas les loyers impayés ni un logement vacant faute de locataire.
- Le locataire d'un logement impropre à l'habitation est dispensé de payer le loyer pendant cette période, selon le TAL.
Sur cette page
- Quelle assurance pour un plex que j'habite?
- Qu'est-ce que la « valeur locative »?
- Qu'est-ce qui n'est pas couvert?
- Combien peut-on perdre? Un exemple
- Mon locataire doit-il continuer à payer le loyer?
- Et si les autorités évacuent le secteur?
- Quelles questions poser à mon assureur ou courtier?
- Questions fréquentes
Un incendie ou un dégât d'eau dans un triplex, c'est deux problèmes : les réparations et les loyers qui ne rentrent plus. L'hypothèque, elle, continue.
Voici comment fonctionne la garantie qui compense ces loyers, et ce qu'il faut vérifier avant le prochain renouvellement.
Quelle assurance pour un plex que j'habite?
L'assurance propriétaire occupant. Selon la Chambre de l'assurance de dommages (ChAD), elle couvre les résidences unifamiliales et multifamiliales jusqu'à six logements occupés en tout ou en partie par leur propriétaire.
Si vous n'habitez plus l'immeuble et louez tous les logements, il faut une assurance pour propriété louée à des tiers (souvent appelée « propriétaire non occupant »). Selon le cabinet La Turquoise, un assureur peut refuser une réclamation si la location n'a pas été déclarée.
Qu'est-ce que la « valeur locative »?
C'est le montant des loyers que vous perdez, moins les frais usuels que vous n'avez plus à payer à cause du sinistre. C'est la définition des formulaires propriétaire occupant de TD Assurance et de Desjardins.
Dans ces deux formulaires, la garantie s'applique quand le bâtiment, ou une partie donnée ou offerte en location, est rendu inutilisable par des dommages causés par un sinistre couvert.
| Garantie | Qui elle aide | Quand |
|---|---|---|
| Frais de subsistance supplémentaires | Vous, si votre propre logement est inutilisable | Le temps de la remise en état ou d'un relogement permanent |
| Valeur locative | Vous, pour les loyers perdus des logements loués | Le temps nécessaire, dans un délai raisonnable, à la remise en état |
_Selon les formulaires TD Assurance (2026) et Desjardins (2025). Votre contrat peut différer : lisez vos conditions particulières._
Chez TD, le montant de la garantie C (frais de subsistance et valeur locative) est le maximum payé par sinistre pour les deux garanties ensemble. Un plafond trop bas peut donc s'épuiser vite.
Qu'est-ce qui n'est pas couvert?
La valeur locative suit les mêmes règles que le reste de la police. Elle ne joue pas si le sinistre lui-même n'est pas couvert.
- Loyers impayés ou logement vacant faute de locataire : ce n'est pas un sinistre.
- Dommages exclus de votre police (par exemple, une inondation ou un refoulement d'égout sans l'avenant correspondant). Voyez le refoulement d'égout et son avenant.
- Usure normale et vices cachés : Desjardins les cite parmi les exclusions courantes de ses polices pour immeubles locatifs.
- Vandalisme par un locataire : selon La Turquoise, ces dommages intentionnels ne sont pas toujours couverts par une police standard et demandent souvent un avenant.
Combien peut-on perdre? Un exemple
Exemple (arithmétique)
Triplex hypothétique : vous habitez le rez-de-chaussée et louez deux logements à 1 200 $ par mois chacun. Un incendie rend les deux logements loués inutilisables pendant 4 mois.
- Loyers perdus : 2 × 1 200 $ × 4 mois = 9 600 $.
- Si votre garantie C est limitée à un montant inférieur et doit aussi payer votre hébergement, le solde reste à votre charge.
Les loyers et la durée sont des hypothèses, pas des moyennes.
Mon locataire doit-il continuer à payer le loyer?
Non, si le logement est impropre à l'habitation. Le Tribunal administratif du logement (TAL) rappelle les règles du Code civil :
- Le locataire peut abandonner un logement impropre à l'habitation. Il doit aviser le locateur avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent.
- Il est alors dispensé de payer le loyer pour la période où le logement est impropre, sauf si l'état du logement résulte de sa faute.
- Quand le logement redevient habitable, le locateur en avise le locataire. Le locataire a 10 jours pour dire s'il revient.
- Sans réponse dans ce délai, le bail est résilié de plein droit.
Selon le TAL, en cas de force majeure (par exemple, certaines inondations), le locataire qui avait déjà payé peut demander la restitution du loyer pour la période où il n'a pas pu habiter le logement.
C'est précisément cette perte que la valeur locative vise à compenser.
Et si les autorités évacuent le secteur?
Certaines polices paient aussi dans ce cas. Le formulaire de TD prévoit les frais de subsistance et la perte de valeur locative quand les autorités interdisent l'accès ou ordonnent une évacuation à cause d'un événement survenu hors des lieux, pour 30 jours au maximum par événement.
Quelles questions poser à mon assureur ou courtier?
- Mon contrat est-il bien « propriétaire occupant » pour un plex, avec le nombre de logements déclaré?
- Quel est le montant de la garantie frais de subsistance et valeur locative? Est-il partagé entre les deux?
- Y a-t-il une durée maximale d'indemnisation?
- Les loyers de tous les logements (et du stationnement loué, s'il y a lieu) sont-ils déclarés?
- Quels avenants (refoulement d'égout, eaux de surface, vandalisme par un locataire) sont inclus?
Exiger que vos locataires aient leur propre assurance est une bonne pratique, selon La Turquoise, mais la loi ne l'oblige pas. Pour eux, voyez combien de couverture choisir en assurance locataire.
Questions fréquentes
La valeur locative est-elle automatique?
Elle figure dans les formulaires propriétaire occupant de TD et de Desjardins, mais le montant est fixé dans vos conditions particulières. Vérifiez-le.
La franchise s'applique-t-elle aux loyers perdus?
Ça dépend du contrat. Lisez la clause de franchise de votre police ou posez la question à votre représentant.
Je loue mon sous-sol : suis-je concerné?
Oui. Dans les deux formulaires consultés, la garantie vise une partie du bâtiment donnée ou offerte en location. Déclarez la location à votre assureur.
Ce site n'est pas un cabinet en assurance et ne donne pas de conseils personnalisés. Lisez votre contrat et consultez un représentant certifié par l'AMF.
Sources
- Chambre de l'assurance de dommages, Assurance habitation (types d'assurance, jusqu'à six logements; consulté le 28 octobre 2026)
- TD Assurance, Protection habitation : Propriétaire occupant – Résidence principale (formulaire RSWOCA100F, 2026-02; garantie C, interdiction d'accès 30 jours; consulté le 28 octobre 2026)
- Desjardins Assurances, Assurance habitation propriétaire (spécimen de formulaire) (formulaire 943 160, 2025-03; consulté le 28 octobre 2026)
- Desjardins, Assurance pour immeubles locatifs et immeubles à revenus (exclusions courantes; consulté le 28 octobre 2026)
- Tribunal administratif du logement, Inondations : aspects juridiques (articles du Code civil sur le logement impropre à l'habitation; consulté le 28 octobre 2026)
- Cabinet La Turquoise, Assurance pour résidences louées au Québec (affirmations d'un cabinet de courtage; consulté le 28 octobre 2026)